Oversluiten of laten staan: de rekensom die de meeste huiseigenaren nooit maken

De hypotheek is voor de meeste mensen de grootste maandlast die ze hebben, en tegelijk het financiële product waar ze het minst naar kijken. Hij is een keer afgesloten, de rentevaste periode loopt, en zolang de automatische incasso doorloopt, denkt niemand er meer aan. Dat is begrijpelijk, en het is ook precies waarom veel huiseigenaren jarenlang meer betalen dan nodig, of te laat ontdekken dat hun voorwaarden niet meer bij hun leven passen.

Wat oversluiten eigenlijk is

Oversluiten betekent dat je je huidige hypotheek aflost met een nieuwe, bij dezelfde of bij een andere geldverstrekker. Meestal omdat de rente die je nu betaalt hoger ligt dan wat de markt op dat moment vraagt, maar er zijn meer redenen. Een rentevaste periode die afloopt en waarbij je voor lange tijd zekerheid wilt. Een verbouwing die je wilt meefinancieren. Voorwaarden die je nu knellen, zoals beperkte mogelijkheden om boetevrij af te lossen of mee te verhuizen.

Het is dus geen truc om goedkoper uit te zijn, maar een moment om de hypotheek opnieuw te laten aansluiten op de situatie van nu in plaats van die van tien jaar geleden.

Waarom het geen gratis besparing is

Wie alleen naar het renteverschil kijkt, rekent zichzelf rijk. Tegenover een lagere rente staan eenmalige kosten, en die bepalen samen of oversluiten uitkomt. De grootste post is meestal de boeterente: de vergoeding die de bank vraagt omdat je een afspraak over een vaste rente vroegtijdig verbreekt. Hoe groter het verschil tussen je huidige rente en de actuele rente, en hoe langer je rentevaste periode nog loopt, hoe hoger die vergoeding uitvalt.

Daarnaast zijn er notariskosten voor de nieuwe hypotheekakte, een taxatie van de woning en de kosten voor advies en bemiddeling. Op de pagina over hypotheek oversluiten van Frits staan die posten op een rij, met een rekentool waarmee je eerst de besparing berekent voordat er een gesprek plaatsvindt. Dat is de juiste volgorde: eerst weten of het kan uitkomen, dan pas praten.

De rekensom in gewone woorden

De vraag is niet "is de rente nu lager", maar "hoe lang duurt het voordat de lagere maandlast de eenmalige kosten heeft terugverdiend, en blijf ik zo lang in dit huis". Iemand die over drie jaar wil verhuizen, heeft weinig aan een besparing die pas na zes jaar de kosten inhaalt. Iemand die nog twintig jaar blijft zitten, kan een flinke boete voor lief nemen.

Daar komt de fiscale kant nog bij, want een deel van de kosten is aftrekbaar, en de vraag of een nieuwe rentevaste periode wel bij je past. Kort vastzetten is meestal goedkoper maar geeft minder zekerheid; lang vastzetten kost meer per maand maar beschermt tegen stijgingen. Wat verstandig is, hangt af van je inkomen, je plannen en hoeveel rust je wilt. Dat is geen rekensom die een tool alleen kan maken.

Er is nog een moment dat vaak wordt gemist: het einde van de rentevaste periode. De bank stuurt dan een verlengingsvoorstel, en de meeste mensen tekenen dat omdat het makkelijk is. Maar dat is precies het moment waarop oversluiten geen boeterente kost, en dus het moment waarop vergelijken het meest oplevert. Wie dat voorstel ongelezen accepteert, laat de enige gratis kans van het decennium liggen.

Wanneer je een adviseur erbij haalt

Een onafhankelijke adviseur doet wat de meeste mensen zelf niet kunnen: alle geldverstrekkers naast elkaar leggen, de boeterente laten berekenen, de kosten tegen de besparing zetten en eerlijk zeggen wanneer laten staan de betere keuze is. Frits werkt met een vast tarief, doet het eerste gesprek per telefoon of videobellen en vergelijkt meer dan veertig banken. De analyse vooraf is bedoeld om te bepalen of er financieel voordeel is, voordat er een euro aan kosten wordt gemaakt.

Wie wil weten hoe zo'n traject eruitziet en wat er van jou wordt verwacht, vindt bij Frits de stappen van eerste berekening tot de afspraak bij de notaris uitgeschreven. De grootste winst zit meestal niet in het oversluiten zelf, maar in het feit dat je er één keer goed naar hebt gekeken.